Kaufnebenkosten
in Dortmund

Was kommt zum Kaufpreis hinzu?

Für eine tragfähige Kaufentscheidung brauchen Sie drei getrennte Rechnungen: einmalige Erwerbsnebenkosten, ein zusätzliches Budget für die Immobilie und den Einzug sowie die laufende monatliche Belastung. Eine pauschale Prozentzahl kann diese drei Ebenen nicht vollständig abbilden.

Erwerbsnebenkosten

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Käuferprovision.

Einmalig

Zusätzliches Budget

Zum Beispiel Modernisierung, Gutachten, Einrichtung, Umzug und Reserve.

Objektbezogen

Monatliche Belastung

Kreditrate, laufende Eigentümerkosten und eigene Rücklagen.

Laufend

Die Aufteilung ist eine Hilfe für Ihre Budgetplanung, keine steuerliche Einordnung einzelner Ausgaben. Entscheidend sind der konkrete Kaufvertrag, Ihre Finanzierung und der Zustand der Immobilie. Der Nebenkosten-Rechner weiter unten zeigt Erwerbsnebenkosten und zusätzliches Budget deshalb getrennt.

Grunderwerbsteuer: in NRW 6,5 %

Für eine Immobilie in Dortmund gilt der nordrhein-westfälische Grunderwerbsteuersatz von 6,5 %. Die Steuer bezieht sich grundsätzlich auf die steuerpflichtige Gegenleistung; beim üblichen Kauf ist das regelmäßig der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Besondere Vertragsgestaltungen können die Berechnungsgrundlage verändern. Finanzverwaltung NRW

Bei einem entsprechend einfachen Kauf für 450.000 € sind das 29.250 € Grunderwerbsteuer. Einen eigenen Dortmunder Steuersatz gibt es nicht.

Inventar ist kein pauschaler Steuer-Rabatt

Tatsächlich mitgekaufte bewegliche Gegenstände können gesondert zu behandeln sein. Benennen Sie etwa mitverkauftes Inventar mit nachvollziehbaren Einzelwerten im notariellen Vertrag. Nicht jede Gebäudeausstattung ist abziehbares Inventar; eine künstlich hohe Aufteilung ist keine belastbare Kalkulationsgrundlage. Lassen Sie den konkreten Sachverhalt vor der Beurkundung einordnen. Finanzverwaltung NRW zur Behandlung von Inventar, § 8 GrEStG, § 9 GrEStG

Bei einer Eigentumswohnung lässt sich die Steuerbasis nicht um den rechnerischen Anteil an der Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft verringern. Bundesfinanzhof, II R 49/17

Ausnahmen und Zahlungszeitpunkt

Gesetzliche Befreiungen bestehen beispielsweise bei bestimmten Erwerben zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern oder Verwandten in gerader Linie. „Innerhalb der Familie“ ist dafür zu ungenau: Geschwister fallen nicht allein wegen ihrer Verwandtschaft unter diese Befreiung. Auch Erbschaft, Schenkung und besondere Vertragsgestaltungen sind gesondert zu prüfen. Ausnahmen: § 3 GrEStG

Die Steuer entsteht beim normalen Kauf grundsätzlich mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag. Zu zahlen ist sie regelmäßig einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids, nicht einen Monat nach dem Notartermin. Das Finanzamt kann eine längere Frist setzen. Planen Sie die Liquidität deshalb nach dem Bescheid und den übrigen Zahlungsanforderungen. Fälligkeit: § 15 GrEStG

Für Grundstückskäufe mit verbundenem Bauvertrag, ungewöhnlichen Gegenleistungen oder einer Inventaraufteilung ist unser einfacher Rechner keine individuelle Steuerberechnung. Bei einem steuerlich einheitlichen Erwerb können auch Baukosten zur Bemessungsgrundlage gehören. Bundesfinanzhof zum einheitlichen Erwerbsgegenstand

Notar und Grundbuch: Gebühren statt Pauschalpreis

Zum Kauf gehören die notarielle Beurkundung und die Abwicklung im Grundbuch. Bei einer Finanzierung kommen häufig die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld hinzu. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, nicht nach einem frei verhandelbaren Provisionssatz. Vorgänge und Geschäftswerte bestimmen die konkrete Rechnung. Bundesnotarkammer: Notarkosten

Eine Größenordnung von etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises dient häufig als erste Budgetorientierung. Das ist kein garantierter Kostenkorridor für jeden Kauf. Insbesondere die Finanzierungssicherheit und besondere Abwicklungsschritte können den Betrag verändern; ohne Finanzierung kann er geringer ausfallen.

In unseren Beispielen setzen wir 1,8 % für Notar und Grundbuch zusammen an. Dieser ausdrücklich gewählte Planungswert berücksichtigt auch ein pauschales Budget für eine mögliche Grundschuld. Er ist keine konkrete Gebührenberechnung. Fragen Sie das Notariat nach einer Kostenschätzung für Ihren Fall. Gebührenvorgänge und Beispiele der Bundesnotarkammer

Maklerprovision: Auf die Vereinbarung kommt es an

Ob Sie eine Käuferprovision zahlen und wie hoch sie ist, hängt von der tatsächlichen Maklervereinbarung ab. 3,57 % einschließlich Umsatzsteuer sind in diesem Ratgeber ausschließlich ein Beispielwert – weder eine gesetzliche Gebühr noch ein verbindliches Angebot von Brendel Immobilien.

Für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ist Textform vorgeschrieben. Die besonderen Regeln zur Kostenverteilung greifen, wenn der Käufer Verbraucher ist. Sie gelten nicht pauschal für alle Immobilienarten; Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser sind gesondert einzuordnen. Textform: § 656a BGB, Anwendungsbereich: § 656b BGB

Drei Konstellationen, drei wichtige Unterschiede

1. Der Makler vereinbart eine Provision mit beiden Seiten. Beim erfassten Doppelauftrag müssen sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten. Ein Erlass zugunsten einer Seite wirkt auch zugunsten der anderen. § 656c BGB
2. Nur eine Seite beauftragt; ein Teil ihrer Kosten wird auf die andere Seite übertragen. Der Auftraggeber muss mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben. Der Anspruch gegen die andere Seite wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seinen Anteil bezahlt hat und dies nachgewiesen wird. Diese besondere Zahlungs- und Nachweisregel betrifft die Kostenabwälzung. § 656d BGB
3. Der Käufer erteilt einen echten alleinigen Suchauftrag. Ohne Verkäuferauftrag und ohne Kostenabwälzung kann der Käufer im Erfolgsfall die volle mit ihm vereinbarte Provision schulden. Deshalb ist die pauschale Aussage „Käufer zahlen nie mehr als Verkäufer“ falsch. Entscheidend ist die wirkliche Vereinbarung, nicht nur ihre Überschrift. § 652 BGB

Für Ihr Budget zählt der tatsächlich vereinbarte Käuferbetrag einschließlich Umsatzsteuer. Übernehmen Sie nicht automatisch den Beispielwert aus einem Rechner. Lassen Sie unklare Vertragskonstellationen vor einer Bindung prüfen.

Finanzierung: Die Kreditrate ist eine eigene Rechnung

Die monatliche Darlehensrate besteht regelmäßig aus Zins und Tilgung. Sie gehört zusammen mit Ihren übrigen laufenden Ausgaben in die Haushaltsrechnung – nicht als pauschaler Kaufpreis-Prozentsatz in die einmaligen Erwerbsnebenkosten.

Der effektive Jahreszins hilft beim Vergleich ähnlicher Finanzierungsangebote, weil er gesetzlich einzubeziehende Kreditkosten berücksichtigt. Er ist kein zweiter Zinssatz, den Sie zum Sollzins addieren. Er bildet auch nicht sämtliche Ausgaben des Immobilienkaufs ab. Vergleichen Sie außerdem Zinsbindung, Tilgung, Restschuld und vertragliche Zusatzkosten. Preisangabenverordnung, § 16

Diese Punkte gehören auf Ihre Prüfliste

• Bereitstellungszinsen: Nach der vereinbarten bereitstellungszinsfreien Zeit können Zinsen auf noch nicht ausgezahlte Darlehensteile anfallen. Prüfen Sie Beginn, Satz, Teilabrufe und absehbare Verzögerungen. Auf bereits ausgezahlte Beträge können zugleich reguläre Sollzinsen anfallen.
• Eigenkapital und Beleihung: Sie beeinflussen die Finanzierungskonditionen. Ein möglicher Zinsaufschlag gehört in die Kreditkostenbetrachtung, nicht als einmaliger Nebenkostenposten in diesen Rechner.
• Grundschuld: Den Notar-/Grundbuchaufwand für die Sicherheit mit einplanen, aber nicht doppelt addieren.
• Reserve und Zahlungsplan: Behalten Sie neben dem Kaufbudget eine verfügbare Liquiditätsreserve. Stimmen Sie Auszahlungsbedingungen und fällige Kaufzahlungen aufeinander ab.

Die Verbraucherzentrale zur Immobilienfinanzierung erläutert die Bedeutung einer vollständigen Budget- und Finanzierungsplanung. Förderprogramme prüfen Sie anhand ihrer aktuellen Bedingungen direkt beim jeweiligen Fördergeber; aus diesem Ratgeber folgt keine Förder- oder Finanzierungszusage.

Bankbewertung und eigenes Gutachten unterscheiden

Schätz- oder Besichtigungsgebühren für die ausschließlich bankeigene Sicherheitenprüfung dürfen Verbrauchern nicht über entsprechende Allgemeine Geschäftsbedingungen auferlegt werden. Ein von Ihnen gesondert beauftragtes Gutachten für die eigene Kaufentscheidung ist davon zu unterscheiden und kann kostenpflichtig sein. Zusätzliche Bewertungsvereinbarungen sollten Sie vor der Unterschrift prüfen lassen. Verbraucherzentrale: unzulässige Bankentgelte

Modernisierung, Einzug und laufende Eigentümerkosten

Was nach dem Kauf ansteht, hängt von der Immobilie ab. Eine frisch renovierte Wohnung braucht ein anderes Zusatzbudget als ein Haus mit ungeklärtem Dach- oder Heizungszustand. Ersetzen Sie pauschale Vermutungen möglichst früh durch Objektunterlagen, eine fachliche Einschätzung und konkrete Angebote.

Einmaliges zusätzliches Budget kann zum Beispiel nötig sein für:

• Renovierung oder Sanierung von Dach, Fenstern, Dämmung, Heizung, Bad oder Leitungen;
• ein eigenes Gutachten, eine Energieberatung oder einen Sanierungsfahrplan;
• Umzug, Einrichtung und zeitweise doppelte Wohnkosten;
• eine gesondert festgelegte Reserve für noch unklare Maßnahmen.

Der Ratgeber zum Energieausweis hilft, energetische Angaben einzuordnen. Ein Energieausweis allein nennt aber weder sämtliche Mängel noch die tatsächlichen Kosten einer Sanierung.

Beim Wohnungskauf zusätzlich die Gemeinschaft prüfen

Lesen Sie Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Versammlungsprotokolle und Beschlusssammlung. Das monatliche Hausgeld umfasst Gemeinschaftskosten und kann Beiträge zur Erhaltungsrücklage enthalten. Größere Maßnahmen können zusätzliche Sonderumlagen erfordern. Klären Sie beschlossene oder erkennbare Maßnahmen und die Kostentragung beim Eigentümerwechsel mit dem Notariat. Die Rücklage ist kein frei verfügbares persönliches Guthaben. WEG § 28

Laufende Monatskosten wie Kreditrate, Hausgeld beziehungsweise Bewirtschaftungskosten, Versicherungen, Grundsteuer und eigene Rücklagen bleiben eine separate Haushaltsrechnung. Berücksichtigen Sie im Hausgeld bereits enthaltene Positionen nicht noch einmal. Der folgende Rechner berechnet diese Monatsbelastung nicht.

Drei Kaufpreise, transparent durchgerechnet

Die Beispiele zeigen einen steuerpflichtigen Standardkauf in NRW: 6,5 % Grunderwerbsteuer, 1,8 % als Notar-/Grundbuchansatz und wahlweise 3,57 % Käuferprovision inklusive Umsatzsteuer. Es wird keine Inventaraufteilung oder andere steuerliche Besonderheit angenommen. Modernisierung, Umzug, zusätzliche Reserve und laufende Finanzierungskosten sind nicht enthalten.

Eigene Modellrechnung. Die Tabelle zeigt nur Erwerbsnebenkosten, nicht den Kaufpreis oder ein zusätzliches Modernisierungsbudget.

Bei 450.000 € Kaufpreis ergeben 29.250 € Steuer plus 8.100 € Notar-/Grundbuchansatz zunächst 37.350 € Erwerbsnebenkosten. Mit der beispielhaften Käuferprovision von 16.065 € werden daraus 53.415 €. Einschließlich Kaufpreis sind das 503.415 €. Ein zusätzlich eingeplantes Modernisierungsbudget käme noch hinzu.

Die 8,3 % beziehungsweise 11,87 % in diesen Beispielen folgen aus genau diesen Annahmen. Sie sind keine allgemeine Kostenobergrenze für Ihren Immobilienkauf.

Ihr Kaufnebenkosten-Rechner

Tragen Sie den Kaufpreis ein und passen Sie den Notar-/Grundbuchansatz an. Eine Käuferprovision wird nur berücksichtigt, wenn Sie sie aktiv einschalten. Der vorbelegte Satz von 3,57 % ist dann ein änderbarer Beispielwert, keine Aussage über Ihre tatsächliche Vereinbarung.

Ihre Angaben

Kaufpreis in €

Zum Beispiel 450000 oder 450.000,50. Standardfall ohne steuerliche Sonderaufteilung.

Notar und Grundbuch in %

Änderbarer Planwert, einschließlich eines pauschalen Budgets für eine mögliche Grundschuld. Kein gesetzlicher Einheitssatz.

Grunderwerbsteuer NRW: 6,5 %. Der Rechner setzt den gesamten Kaufpreis als steuerpflichtige Gegenleistung an. Inventar, Befreiungen, verbundene Bauverträge und andere Sonderfälle sind nicht abgebildet.

Makler und zusätzliches Budget

Makler-Käuferanteil einrechnen

Makler-Käuferanteil in % inkl. Umsatzsteuer

Nur ein Beispielwert. Bitte den vereinbarten Käuferanteil einsetzen.

Zusätzliches Budget in € (optional)

Zum Beispiel für Modernisierung und Umzug. Leer bedeutet 0 €. Grundschuldkosten nicht doppelt eintragen.

Budget berechnen ↓

Berechnung direkt in Ihrem Browser. Der Rechner hat keine Versandfunktion.

Bitte Angaben prüfen und berechnen.

Häufige Fragen

Vor dem Kauf: Ihre Budget-Checkliste

Haken Sie ab, was Sie bereits geklärt haben. Die Checkliste dient Ihrer Orientierung direkt auf dieser Seite und hat keine Versandfunktion.

• Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten getrennt kalkuliert
• Finanzierungszusage, Auszahlungsbedingungen und Konditionen geklärt
• Grunderwerbsteuer und mögliche Besonderheiten geprüft
• Notar-/Grundbuchbudget einschließlich möglicher Grundschuld berücksichtigt
• Maklervereinbarung, Käuferanteil und Fälligkeit verstanden
• Modernisierung, Gutachten, Umzug und Reserve eingeplant
• Bei einer Wohnung: Gemeinschaftsunterlagen und mögliche Sonderumlagen geprüft
• Monatliche Belastung und Zahlungszeitpunkte mit dem eigenen Budget abgeglichen

Quellen und redaktioneller Stand

Herausgeber: Brendel Immobilien GmbH. Redaktioneller Prüfstand: 6. September 2026.

Die Rechts- und Steueraussagen wurden anhand der jeweils verlinkten Quellen abgeglichen. Rechenbeispiele und Rechner verwenden dieselben ausdrücklich genannten Annahmen. Die Quellen enthalten keine pauschale Zusage, dass ein bestimmter Notaransatz oder eine Beispielprovision für Ihren Kauf gilt.

• Finanzverwaltung NRW: Grunderwerbsteuer beim Grundstücks- oder Wohnungskauf
• Grunderwerbsteuergesetz: Gegenleistung, Befreiungen und Fälligkeit
• Bundesnotarkammer: gesetzliche Notarkosten
• BGB: besondere Maklerregeln für Wohnungen und Einfamilienhäuser
• Preisangabenverordnung: effektiver Jahreszins
• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung und Budget

Hinweis: Dieser Ratgeber bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder individuelle Finanzierungsberatung. Konkrete Vertragsgestaltung, Gebühren, Förderung und Tragfähigkeit Ihrer Finanzierung müssen im Einzelfall geprüft werden. Der Rechner liefert eine Schätzung, keinen Steuerbescheid, kein Notarkostenangebot und keine Finanzierungszusage.

Ihr nächster Schritt

Sie möchten Ihren Immobilienkauf besprechen?

Sprechen Sie mit Brendel Immobilien über Ihre Immobiliensuche und die nächsten Schritte beim Kauf.

Kontakt zum Immobilienkauf ↗Immobilienangebote ansehen