Gut vorbereitet. Klar entschieden.

Immobilienverkauf
in Dortmund

Vom ersten Preisgedanken
bis zur geordneten Übergabe.

Ein guter Verkauf beginnt nicht mit der Anzeige, sondern mit klaren Entscheidungen. Dieser Ratgeber führt Sie von der Preisstrategie über Unterlagen und Besichtigungen bis zu Notariat, Zahlung und Übergabe – mit den Fragen, die Eigentümer rechtzeitig klären sollten.

Den Ablauf verstehen

Ihr Verkauf auf einen Blick

Ein Haus, eine Eigentumswohnung und ein vermietetes Mehrfamilienhaus brauchen unterschiedliche Vorbereitung. Der grundlegende Ablauf ist ähnlich: Erst die Ausgangslage verstehen, dann verlässlich informieren, Angebote einordnen und den Vertrag geordnet abwickeln.

Ihr Weg durch den VerkaufSechs Schritte. Drei wichtige Etappen.
Was jeweils zählt – vom ersten Plan bis zur dokumentierten Übergabe.

Die Phasen sind eine Orientierung, kein starrer Terminplan. Unterlagenbeschaffung, Bankabstimmung und steuerliche Fragen können parallel laufen. Wie lange der Verkauf dauert, hängt auch von Nachfrage, Preisansatz, Käuferfinanzierung und den Voraussetzungen der notariellen Vertragsabwicklung ab. Eine verlässliche Pauschalfrist lässt sich daraus nicht ableiten.

1. Verkaufsziel und Preisstrategie klären

Bevor Sie einen Angebotspreis festlegen, sollten Sie wissen, was der Verkauf für Sie ermöglichen muss. Ein geplanter Umzug, eine noch bewohnte Immobilie oder ein laufendes Darlehen beeinflussen den Ablauf. Der gewünschte Erlös allein sagt dagegen noch nichts darüber aus, welchen Preis Käufer am Markt akzeptieren.

Ausgangslage: Wer ist Eigentümer, wer muss mitentscheiden? Ist die Immobilie frei, selbst genutzt oder vermietet? Gibt es Belastungen, Wohnrechte oder andere Besonderheiten?
Zeitlicher Rahmen: Wann kann die Immobilie tatsächlich übergeben werden? Welche Unterlagen fehlen noch, und welche Zahlungen müssen vorher geklärt sein?
Finanzieller Rahmen: Welche Darlehen sind abzulösen, welche Verkaufskosten kommen hinzu und welcher Betrag bleibt voraussichtlich verfügbar?
Vermarktung: Welcher Angebotspreis und welcher Ablauf passen zur Immobilie und zur aktuellen Nachfrage?

Angebotspreis ist nicht gleich Verkaufspreis

Onlineangebote zeigen zunächst die Preisvorstellungen anderer Verkäufer. Für eine fundierte Einordnung zählen zusätzlich geeignete Vergleichsdaten und die konkreten Eigenschaften Ihrer Immobilie. Auch innerhalb Dortmunds können Mikrolage, Grundstück, Gebäudezustand, Energiezustand und rechtliche Besonderheiten zu deutlich verschiedenen Einschätzungen führen. Ein pauschaler Quadratmeterpreis für die ganze Stadt reicht nicht.

Unser Immobilienmarktbericht für Dortmund 2026 erklärt, welche amtlichen Daten bei der Orientierung helfen und wo ihre Grenzen liegen. Eine objektbezogene Einschätzung ersetzt er nicht. Den Ablauf einer persönlichen Einordnung finden Sie unter Immobilienbewertung.

Den Preis begründen, nicht nur behaupten.

Ein sehr hoher Einstieg kann passende Interessenten abschrecken; ein zu niedriger Ansatz kann Erlöspotenzial verschenken. Eine nachvollziehbare Preisstrategie erklärt deshalb, welche Objekte wirklich vergleichbar sind und wie Zustand, Lage und Nachfrage berücksichtigt wurden.

Auch ein Gebotsverfahren ist kein automatischer Weg zu einem höheren Erlös. Welches Verkaufsverfahren sinnvoll ist, hängt von der Immobilie und der konkreten Nachfrage ab.

2. Bewertung und Unterlagen vorbereiten

Eine gute Objektbeschreibung beruht auf überprüfbaren Angaben: Baujahr, tatsächlicher Zustand, Grundstücksgröße, Wohn- und Nutzflächen, Ausstattung und Modernisierungen sollten zusammenpassen. Stimmen Planunterlagen und heutige Nutzung nicht überein, gehört die Abweichung vor der Vermarktung geklärt. Ein ausgebauter Raum ist nicht allein deshalb rechtlich zulässiger Wohnraum.

Wenn Ihrer Flächenaufstellung die WoFlV zugrunde liegt, können Sie eigene Raummaße mit unserem Wohnflächenrechner nachvollziehbar zusammenstellen. Das Ergebnis dient der unverbindlichen Orientierung und ersetzt weder ein Aufmaß noch die fachliche Klärung ungesicherter Flächenangaben.

Welche Unterlagen gehören in die Verkaufsmappe?

Die folgende Übersicht ist ein Grundstock. Welche Dokumente im konkreten Fall nötig sind und wie aktuell sie sein müssen, stimmen Sie mit Makler, finanzierender Bank, Notariat oder der zuständigen Fachstelle ab.

Der gemeinsame Grundstock

Grundbuchauszug, Flurkarte oder Lageplan
Bauzeichnungen und nachvollziehbare Flächenberechnungen
Modernisierungs- und Instandsetzungsnachweise
Gültiger Energieausweis, soweit erforderlich
Informationen zu Belastungen, Rechten und bekannten Besonderheiten

Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich

Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Nachträge
Versammlungsprotokolle und Beschlusssammlung
Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und Vermögensbericht
Angaben zu Erhaltungsrücklage und geplanten oder beschlossenen Maßnahmen

Bei Vermietung zusätzlich

Mietverträge und Nachträge
Mietaufstellung und vereinbarte Anpassungen
Relevante Betriebskostenabrechnungen
Angaben zu Kautionen, Rückständen oder Streitpunkten

Die Ergänzungen können zusammenkommen: Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sind beide Bereiche relevant. Diese Übersicht ersetzt keine objektbezogene Vollständigkeitsprüfung.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind neben der Wohnung auch die Unterlagen und Beschlüsse der Gemeinschaft wichtig. Bei einem Mehrfamilienhaus müssen insbesondere Mietverhältnisse, Erträge, Bewirtschaftung und Gebäudesubstanz nachvollziehbar aufbereitet sein. Ein Standardexposé für ein selbst genutztes Haus reicht dafür nicht.

Energieausweis: nicht erst zum Notartermin

Soweit die gesetzliche Pflicht greift, benötigen Sie einen gültigen Energieausweis für das Gebäude. Er oder eine Kopie muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Ohne Besichtigung ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens bei entsprechender Aufforderung. Nach Abschluss des Kaufvertrags erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich. Für bestimmte Gebäude gelten Ausnahmen; klären Sie diese mit einer ausstellungsberechtigten Fachperson. Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals GEG): § 79 und § 80.

Liegt beim Schalten einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, müssen die vorgeschriebenen Angaben daraus übernommen werden. Bei Wohngebäuden betrifft das insbesondere Ausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Heizenergieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Werte dürfen nicht geschätzt werden; für ältere Ausweise und besondere Gebäudearten können Besonderheiten gelten. § 87 GModG

Welche Unterschiede zwischen den Ausweisarten bestehen, erläutert unser Ratgeber zu Bedarfs- und Verbrauchsausweisen. Der Energieausweis ersetzt keine Prüfung des baulichen Zustands und keine konkrete Sanierungskostenschätzung.

Bekannte Mängel nachvollziehbar offenlegen

Bekannte erhebliche Mängel oder ungeklärte Nutzungen sollten Sie frühzeitig ansprechen und dokumentieren. Ein vereinbarter Haftungsausschluss schützt nicht, soweit ein Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen wurde. Welche Umstände offenzulegen sind, gehört bei Unsicherheit in die rechtliche Beratung. Legen Sie wichtige Hinweise nicht nur zwischen vielen Unterlagen ab, sondern sprechen Sie sie ausdrücklich an. § 444 BGB

3. Präsentation und Vermarktung aufbauen

Erst wenn die Angaben zusammenpassen, lassen sich aussagekräftige Fotos, verständliche Grundrisse und ein sorgfältiges Exposé erstellen. Käufer sollten erkennen können, wie die Immobilie beschaffen ist, welche Flächen wofür genutzt werden und welche Modernisierungen belegt sind. Eine ansprechende Darstellung darf erkennbare Schwächen nicht verschleiern.

Für die Vorbereitung helfen drei Fragen:

Sind die Angaben nachvollziehbar? Flächen, Baujahr, Ausstattung und Energieangaben müssen mit den zugrunde liegenden Unterlagen übereinstimmen.
Ist der Zustand verständlich dargestellt? Fotos und Text sollten eine realistische Erwartung an die Besichtigung ermöglichen.
Ist der Ablauf organisiert? Rückfragen, Termine, Unterlagenbereitstellung und Rückmeldungen brauchen klare Zuständigkeiten.

Brendel Immobilien vermarktet Verkaufsobjekte standardmäßig über ImmobilienScout und die eigene Website. Ein wöchentlicher Vermarktungsbericht hält Eigentümer über den Stand auf dem Laufenden. Wie Brendel Sie dabei unterstützt, erfahren Sie unter Persönliche Begleitung beim Immobilienverkauf.

Reichweite allein ist noch kein Verkaufserfolg. Entscheidend ist auch, ob passende Anfragen eingehen, welche Rückfragen wiederkehren und wie Besichtigungen verlaufen. Bleibt die Resonanz hinter den Erwartungen zurück, sollten Objektpräsentation, Preisansatz und Nachfrage gemeinsam betrachtet werden. Einzelne Absagen rechtfertigen noch keine hektische Preisänderung.

4. Interessenten und Besichtigungen einordnen

Vor einer Besichtigung sollten Bedarf, Zeitplan und wesentliche Rahmenbedingungen des Interessenten geklärt sein. Ein gut vorbereiteter Termin bietet Raum für Fragen und erlaubt eine realistische Einschätzung der Immobilie. Halten Sie offene Punkte fest und beantworten Sie sie mit Unterlagen statt Vermutungen.

Sensible Dokumente sollten nur in dem Umfang bereitgestellt werden, der für den jeweiligen Prüfschritt erforderlich ist. Gerade bei vermieteten Objekten gehören personenbezogene Mieterdaten nicht ungeschützt in ein öffentliches Exposé.

Finanzierungsstand prüfen – ohne falsche Sicherheit

Ein hoher gebotener Preis ist wenig hilfreich, wenn die Finanzierung unklar bleibt. Fragen Sie nach dem Stand der Bankprüfung und danach, ob die Finanzierung bereits auf das konkrete Objekt bezogen ist. Eine Finanzierungsbestätigung kann die Einordnung unterstützen; sie ist aber nicht automatisch eine unbedingte Zahlungsgarantie. Inhalt, Vorbehalte und Aktualität des Nachweises sind wichtig.

Brendel prüft Kaufinteressenten und ihre Bonität und stellt die erforderlichen Objektunterlagen für die finanzierende Bank zusammen. Wenn eine Finanzierungsbegleitung benötigt wird, erfolgt sie über die Maklersozietät Sellmann & Worm. Brendel Immobilien selbst erbringt keine Finanzierungsberatung.

Wenn die Immobilie vermietet ist

Ein Verkauf beendet einen bestehenden Wohnraummietvertrag nicht. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen tritt der Erwerber in die Vermieterrechte und -pflichten ein. Mietverträge, Nachträge, Kautionen und Abrechnungsstände gehören deshalb frühzeitig auf die Prüfliste. Versprechen Sie keine freie Übergabe, solange die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen dafür nicht geklärt sind. § 566 BGB

In besonderen Umwandlungsfällen kann ein gesetzliches Mietervorkaufsrecht bestehen, etwa wenn nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und an einen Dritten verkauft wird. Ein solches Recht besteht nicht automatisch bei jedem Verkauf einer vermieteten Wohnung; die konkrete Situation und gesetzliche Ausnahmen muss das Notariat prüfen. § 577 BGB

5. Angebote vergleichen und das Notariat einbinden

Vergleichen Sie Angebote nicht nur nach dem Preis. Finanzierungsstand, gewünschter Übergabetermin, mitverkauftes Zubehör und mögliche Bedingungen können den Ausschlag geben. Klären Sie auch, welche Zahlungen zur Ablösung eingetragener Belastungen erforderlich sind und wer die dafür nötigen Unterlagen beschafft.

Aus abgestimmten Eckdaten wird ein Vertrag

Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Das unabhängige Notariat erstellt den Entwurf, erläutert die rechtliche Tragweite und kümmert sich um die weitere notarielle Vertragsabwicklung. Alle wesentlichen Vereinbarungen gehören in die Abstimmung mit dem Notariat; verlassen Sie sich nicht auf informelle Nebenabreden. § 311b BGB, § 17 BeurkG

Brendel koordiniert die vereinbarten Eckdaten und die Abstimmung mit dem Notariat. Brendel Immobilien bietet keine rechtliche Kaufvertragsprüfung an. Rechtliche Fragen klären Sie direkt mit dem Notariat oder mit einer eigenen Rechtsberatung. Die Beurkundung ersetzt weder eine technische Objektprüfung noch eine individuelle Steuerberatung.

Nicht jeder Kauf unterliegt einer gesetzlichen Zweiwochenregel

Bei beurkundungspflichtigen Immobilien-Verbraucherverträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher soll der Verbraucher den vorgesehenen Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vorher vom beurkundenden Notariat erhalten. Diese Regel ist keine allgemeine 14-Tage-Frist für jeden Privatverkauf. Ein Vertrag zwischen zwei Privatpersonen wird auch durch die Beteiligung eines Maklers nicht allein zum Verbrauchervertrag. Unabhängig davon sollten beide Seiten genügend Zeit zum Lesen und für Rückfragen einplanen. § 17 Abs. 2a BeurkG, § 310 Abs. 3 BGB

6. Zahlung, Übergabe und Eigentumswechsel unterscheiden

Mit der Unterschrift beim Notariat ist der Verkauf rechtlich vereinbart, aber noch nicht vollständig abgewickelt. Das Notariat veranlasst die vorgesehenen Vollzugsschritte. Je nach Vertrag gehören dazu die Vormerkung, erforderliche Erklärungen und die Klärung der Lastenfreistellung.

Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung. Bei der Lastenfreistellung wird geklärt, wie Grundbuchbelastungen gelöscht werden, die der Käufer nach dem Vertrag nicht übernehmen soll. Beides ist vom eigentlichen Eigentumswechsel zu unterscheiden.

Die Fälligkeitsmitteilung zeigt an, dass die vom Notariat zu prüfenden Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind. Weitere vertragliche Voraussetzungen können gesondert zu beachten sein. Für Zahlung, Zahlungswege und Fristen sind der Kaufvertrag und die Mitteilungen des Notariats maßgeblich. Bundesnotarkammer: Kauf und Abwicklung einer gebrauchten Immobilie

Beachten Sie außerdem das gesetzliche Barzahlungsverbot beim Immobilienkauf und stimmen Sie die erforderlichen Zahlungsnachweise mit dem Notariat ab. § 16a GwG

Nach der BeurkundungZahlung, Besitz und Eigentum sind nicht dasselbe.

Fälligkeit klären
Das Notariat prüft die von ihm zu betreuenden Fälligkeitsvoraussetzungen. Vertrag und Fälligkeitsmitteilung geben den Zahlungsrahmen vor.
Kaufpreiszahlung bestätigen
Der Käufer zahlt nach den vereinbarten Vorgaben. Eine Finanzierungsbestätigung ersetzt den tatsächlichen Zahlungseingang nicht.
Besitz und Schlüssel übergeben
Zum vertraglich geregelten Zeitpunkt, regelmäßig nach vollständiger Zahlung. Nutzen und Lasten richten sich ebenfalls nach dem Vertrag.

Eigentumsumschreibung: ein eigener rechtlicher Schritt

Eigentümer wird der Käufer durch die rechtliche Einigung und die Eintragung im Grundbuch. Dieser Schritt ist nicht mit der Schlüsselübergabe gleichzusetzen und kann zeitlich nach ihr liegen.

Typischer Ablauf, keine starre Terminfolge. Maßgeblich sind der Kaufvertrag und die Mitteilungen des Notariats. Bundesnotarkammer zum Vollzug · § 873 BGB

Die Übergabe dokumentieren

Die Übergabe erfolgt zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt, regelmäßig nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Stimmen Sie besondere Vereinbarungen oder eine frühere Nutzung ausdrücklich mit dem Notariat ab. Das Übergabeprotokoll sollte insbesondere enthalten:

übergebene Schlüssel und vorhandene Zugangsmedien;
Zählerstände mit Datum, bei Bedarf ergänzt durch Fotos;
übergebene Unterlagen, Anleitungen und vereinbartes Zubehör;
den Zustand bei Übergabe sowie noch offene, vereinbarte Punkte;
bei vermieteten Objekten zusätzlich die abgestimmte Übergabe der relevanten Miet- und Verwaltungsunterlagen.

Im Maklermandat organisiert und begleitet Brendel die Objektübergabe einschließlich Protokoll. Die Eigentumsumschreibung ist davon zu unterscheiden: Der rechtliche Eigentumsübergang setzt die Einigung und die Eintragung im Grundbuch voraus, nicht allein Schlüsselübergabe oder Kaufpreiszahlung. § 873 BGB, § 925 BGB

Verkaufskosten und Steuerthemen frühzeitig klären

Vom vereinbarten Kaufpreis bleibt nicht automatisch derselbe Betrag zur freien Verfügung. Laufende Darlehen, eigene Verkaufskosten und mögliche Steuern müssen in Ihre persönliche Planung einfließen.

Finanzieller Überblick Was vom Kaufpreis voraussichtlich verbleibt

AusgangspunktVereinbarter Kaufpreis

Abzüglich, soweit erforderlichDarlehensablösung
Den tatsächlichen Ablösebetrag mit der Bank klären.
AbzüglichEigene Verkaufskosten
Zum Beispiel Ihr Makleranteil, Unterlagen und die Löschung von Belastungen.
Abzüglich, falls sie anfallenSteuern
Die persönliche Steuerpflicht und den möglichen Betrag vorab klären.

Ergebnis Ihrer PlanungVoraussichtlich verfügbarer Betrag

Reicht der Kaufpreis nicht für die Abzüge, werden zusätzliche Mittel benötigt.

Schematische Planung, keine Zahlungsreihenfolge und keine Berechnung des steuerlichen Veräußerungsgewinns. Ob und in welcher Höhe Abzüge anfallen, hängt vom Einzelfall ab. Enthält der Bank-Ablösebetrag bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung, diese nicht nochmals ansetzen.

Die folgende Tabelle zeigt, welche Positionen Sie frühzeitig klären sollten und wer dabei weiterhilft.

Weitere Spalten: seitlich wischen oder die Tabelle mit den Pfeiltasten verschieben.

Diese Positionen gehören in Ihre Planung
Thema	Was Sie klären sollten	Ansprechpartner
Maklervergütung	Ihr vereinbarter Anteil und seine Fälligkeit; kein allgemeiner Prozentsatz.	Maklervertrag und Makler
Löschung von Belastungen	Benötigte Erklärungen sowie Notar- und Grundbuchgebühren im konkreten Fall.	Bank und Notariat
Laufendes Darlehen	Ablösebetrag und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung. Die Rückzahlung der Restschuld ist keine zusätzliche Verkaufsgebühr, mindert aber den verfügbaren Erlös.	Finanzierende Bank
Unterlagen und Energieausweis	Beschaffung fehlender Dokumente und gegebenenfalls Ausstellung des erforderlichen Ausweises.	Zuständige Stelle oder Fachperson
Steuern	Mögliche Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn und besondere Sachverhalte.	Steuerberatung

Maklerkosten: keine pauschale Hälftelung

Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses benötigen Textform. Die besonderen Verteilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB gelten, wenn der Käufer Verbraucher ist. Andere Objektarten und Konstellationen sind gesondert zu betrachten. § 656a BGB, § 656b BGB

Für die erfassten Fälle sind insbesondere diese Gestaltungen zu unterscheiden:

Beide Seiten vereinbaren mit dem Makler eine Provision: Die Verpflichtungen müssen gleich hoch sein. Ein Erlass zugunsten einer Seite wirkt auch zugunsten der anderen. § 656c BGB
Nur eine Seite beauftragt, die andere soll einen Teil der Kosten übernehmen: Der Auftraggeber muss mindestens im gleichen Umfang verpflichtet bleiben. Der Anspruch gegen die andere Seite wird erst fällig, wenn der Auftraggeber gezahlt hat und dies nachgewiesen wird. Diese besondere Regel gehört zur Kostenabwälzung, nicht pauschal zu jeder Doppeltätigkeit. § 656d BGB
Der Verkäufer trägt seine vereinbarte Provision allein: Eine allgemeine Pflicht, den Käufer an den Kosten zu beteiligen, folgt aus diesen Verteilungsregeln nicht. Maßgeblich bleibt die konkrete Vereinbarung.

Die Vorschriften legen keinen allgemeinen Provisionsprozentsatz fest. Klären Sie Ihren tatsächlichen Anteil einschließlich Umsatzsteuer und seine Fälligkeit vor Abschluss der Vereinbarung. Käuferseitige Erwerbsnebenkosten erklärt ergänzend der Kaufnebenkosten-Ratgeber; sie sind nicht einfach Ihre eigenen Verkaufskosten.

Private Veräußerung: die Zehnjahresfrist ist nicht die ganze Prüfung

Bei einer privat gehaltenen Immobilie kann ein Verkauf steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Besteuert wird gegebenenfalls der nach steuerlichen Regeln ermittelte Gewinn, nicht einfach der gesamte Verkaufspreis. Bei Erbschaft oder Schenkung beginnt die Frist nicht automatisch mit der Übertragung neu; die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger kann maßgeblich sein. § 23 EStG

Eine Ausnahme kann greifen, wenn die Immobilie seit Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung bis zum Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine weitere betrifft zusammenhängende Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Dabei muss das mittlere Kalenderjahr vollständig umfasst sein; die Randjahre müssen nach der Rechtsprechung nicht jeweils volle Jahre sein. „Drei Jahre selbst gewohnt“ wäre daher zu ungenau. BFH, Urteil IX R 10/19

Teilvermietung, Leerstand, unentgeltliche Überlassung und besondere Erwerbs- oder Nutzungsgeschichten gehören vor der verbindlichen Entscheidung in die Steuerberatung. Die Regeln für private Veräußerungsgeschäfte erlauben auch keine pauschale Aussage zur Steuerfreiheit bei Betriebsvermögen oder gewerblichem Grundstückshandel.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Dortmund?

Eine verlässliche Pauschalfrist gibt es nicht. Unterlagenstand, Angebotspreis, Objektart, Nachfrage, Käuferfinanzierung und notarielle Vertragsabwicklung beeinflussen die Dauer. Planen Sie deshalb nicht nur bis zur ersten Zusage, sondern auch bis zur Kaufpreiszahlung und vertraglichen Übergabe.

Kann ich verkaufen, obwohl noch ein Darlehen läuft?

Ein laufendes Darlehen schließt einen Verkauf nicht grundsätzlich aus. Klären Sie frühzeitig mit Ihrer Bank den Ablösebetrag, mögliche Vorfälligkeitskosten und gegebenenfalls andere vertragliche Lösungen. Das Notariat stimmt die erforderliche Lastenfreistellung im Rahmen der Kaufabwicklung ab.

Brauche ich für jede Wohnung einen eigenen Energieausweis?

Der Energieausweis wird grundsätzlich für das Gebäude ausgestellt, nicht für jede einzelne Wohnung. Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie den gültigen Ausweis frühzeitig bei der Verwaltung anfragen. Gesetzliche Ausnahmen und besondere Gebäudekonstellationen sind gesondert zu prüfen.

Muss die Maklerprovision immer genau halbiert werden?

Nein. Bei einem Wohnungskauf oder Einfamilienhauskauf durch einen Verbraucher greifen besondere Regeln. Es macht einen Unterschied, ob beide Seiten mit dem Makler eine Provision vereinbaren, eine Seite einen Teil der Maklerkosten der anderen übernimmt oder der Verkäufer die Provision allein trägt. Entscheidend sind die tatsächliche Vereinbarung und die dafür geltenden Regeln. Eine allgemeine Pflicht zur 50/50-Aufteilung gibt es nicht.

Gibt mir eine Finanzierungsbestätigung vollständige Sicherheit?

Nein. Sie kann den Finanzierungsstand plausibler machen, ist aber nicht automatisch eine unbedingte Zahlungsgarantie. Prüfen Sie den Objektbezug, mögliche Vorbehalte und die Aktualität. Für die Abwicklung bleiben der notarielle Vertrag, seine Zahlungsbedingungen und der tatsächliche Zahlungseingang maßgeblich.

Kann eine vermietete Immobilie verkauft werden?

Ja. Der Verkauf allein beendet einen bestehenden Wohnraummietvertrag jedoch nicht. Mietverhältnisse und gegebenenfalls ein gesetzliches Mietervorkaufsrecht müssen eingeordnet werden. Eine freie Übergabe darf nicht zugesagt werden, solange ihre rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen ungeklärt sind.

Welche Bedeutung hat die Zehnjahresfrist beim Verkauf?

Liegen bei einer privat gehaltenen Immobilie mehr als zehn Jahre zwischen Anschaffung und Verkauf, wird der Gewinn grundsätzlich nicht nach den Regeln für private Veräußerungsgeschäfte besteuert. Eine allgemeine Steuerfreiheit folgt daraus nicht: Betriebsvermögen, gewerblicher Grundstückshandel und besondere Erwerbsgeschichten können anders zu beurteilen sein. Eine Steuerberatung sollte den konkreten Verkauf vorab einordnen.

Wird der Käufer mit dem Notartermin oder der Schlüsselübergabe Eigentümer?

Nein. Beurkundung, Kaufpreiszahlung, Besitzübergang und Eigentumsumschreibung sind unterschiedliche Schritte. Für den rechtlichen Eigentumsübergang sind die Einigung und die Grundbucheintragung erforderlich. Wann Schlüssel, Besitz sowie Nutzen und Lasten übergehen, wird im Kaufvertrag geregelt.

Ihre Verkäufer-Checkliste

Die Checkliste hilft, offene Aufgaben zu ordnen. Ein Häkchen ersetzt keine fachliche Prüfung. Die Liste hat keine Versandfunktion.

Vor der Vermarktung

Verkaufsziel, Beteiligte und möglichen Übergabezeitpunkt geklärt
Preisstrategie und finanziellen Rahmen nachvollziehbar eingeordnet
Objektunterlagen, Flächen und erforderlichen Energieausweis geprüft
Bekannte Mängel, Rechte und gegebenenfalls Mietverhältnisse geklärt
Objektangaben, Fotos und Exposé auf Übereinstimmung geprüft

Vor der Beurkundung

Angebote, Finanzierungsstand und Bedingungen verglichen
Maklerkosten, Darlehensablösung und steuerliche Fragen eingeordnet
Eckdaten mit dem Notariat abgestimmt und Vertragsfragen geklärt

Bis zur Übergabe

Vertragliche Fälligkeitsvoraussetzungen und Mitteilungen des Notariats beachtet
Vollständige Kaufpreiszahlung nach den Vertragsvorgaben bestätigt
Schlüssel, Zählerstände, Unterlagen und offene Punkte dokumentiert
Besitzübergang und Eigentumsumschreibung als getrennte Schritte berücksichtigt

Quellen und redaktioneller Stand

Herausgeber: Brendel Immobilien GmbH. Redaktioneller Prüfstand: 9. September 2026.

Dieser Leitfaden behandelt den üblichen Verkauf von Wohnimmobilien und benennt wichtige Abweichungen. Rechts- und Steueraussagen sind unmittelbar mit ihren Quellen verknüpft. Informationen zu Brendels Begleitung beziehen sich auf den beschriebenen Leistungsumfang; konkrete Leistungen werden im Mandat vereinbart.

Zentrale Grundlagen:

Einordnung: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder individuelle Finanzierungsberatung. Verträge, Nutzungsgeschichte, Objektzustand und besondere Rechte müssen im Einzelfall geprüft werden. Die beschriebenen Schritte sind keine Garantie für einen bestimmten Verkaufspreis oder eine bestimmte Verkaufsdauer.

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