Immobilienkauf
in Dortmund

Ihr Kauf auf einen Blick

Am Anfang steht die Frage, was Sie dauerhaft tragen können. Danach prüfen Sie, welches Objekt zu Ihnen passt und welche Verpflichtungen Sie damit übernehmen. Erst wenn diese Grundlagen geklärt sind, folgen Vertragsabschluss und Abwicklung.

1. 01

   Finanziellen Rahmen klären

   Gesamtbudget, Monatsbelastung und Reserve zusammen betrachten.

   Was können Sie dauerhaft tragen?
2. 02

   Lage und Suchprofil eingrenzen

   Muss-Kriterien festlegen und echte Alltagswege vergleichen.

   Passt die konkrete Adresse zu Ihrem Leben?
3. 03

   Unterlagen und Risiken prüfen

   Angaben zum Angebot mit Unterlagen und tatsächlicher Nutzung abgleichen.

   Welche Nachweise oder fachlichen Prüfungen fehlen?
4. 04

   Vor Ort genauer hinsehen

   Zustand, Nutzung und nötige Arbeiten prüfen; offene Fragen festhalten.

   Sind die entscheidenden Unsicherheiten geklärt?
5. 05

   Kaufentscheidung vorbereiten

   Objektbezogene Finanzierung sichern und Vertragsentwurf verstehen.

   Passen Finanzierung, Vertrag und Immobilie zusammen?
6. 06

   Beurkunden und geordnet abwickeln

   Vertrag und Mitteilungen des Notariats beachten; Übergabe dokumentieren.

   Welcher Schritt ist nach den Vereinbarungen jetzt dran?

Wichtig für den Abschluss

Nicht alles passiert am Notartermin.

Vertrag

Die Beurkundung begründet die vertraglichen Verpflichtungen.

Zahlung

Erst nach den vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen; Vorgaben des Notariats beachten.

Besitz & Eigentum

Übergabe nach Vereinbarung; Eigentum durch rechtliche Einigung und Grundbucheintragung. Das sind getrennte Vorgänge.

Den Unterschied im Detail verstehen →

Orientierung, kein starrer Zeitplan: Einige Prüfungen laufen parallel. Übergabe und Eigentumseintragung haben eigene Voraussetzungen und müssen nicht am selben Tag stattfinden. Maßgeblich bleiben der konkrete Kaufvertrag und die zuständigen Fachpersonen.

Die Reihenfolge hilft bei der Orientierung, ist aber kein fester Terminplan. Finanzierungsprüfung und Unterlagenbeschaffung laufen teilweise parallel. Wie lange der Kauf dauert, hängt unter anderem von Finanzierung, Objektbesonderheiten und den Voraussetzungen der notariellen Abwicklung ab. Für Bauträgerkauf, Erbbaurecht oder Zwangsversteigerung gelten zusätzliche beziehungsweise andere Abläufe; dieser Leitfaden bildet sie nicht vollständig ab.

1. Budget und Finanzierung belastbar vorbereiten

Beginnen Sie mit Ihrer Haushaltsrechnung, nicht mit der höchsten Darlehenssumme, die eine Bank in Aussicht stellt. Stellen Sie verlässliche Einnahmen den heutigen und künftig zu erwartenden Ausgaben gegenüber. Zur Kreditrate kommen laufende Wohnkosten, Versicherungen und eine Reserve für Instandhaltung. Bei einer Eigentumswohnung gehört das Hausgeld in diese Rechnung. Berücksichtigen Sie auch Veränderungen wie Elternzeit oder Ruhestand. Die Verbraucherzentrale erläutert die Budgetberechnung.

Eigenkapital und Reserve nicht verwechseln

Nicht jeder verfügbare Euro sollte in den Kauf fließen. Trennen Sie das einsetzbare Eigenkapital von einer Reserve für Unvorhergesehenes. Wie viel Eigenkapital nötig und sinnvoll ist, hängt von Ihrem Einkommen, dem Objekt, den Gesamtkosten und den Finanzierungsbedingungen ab. Eine pauschale Prozentzahl kann diese Rechnung nicht ersetzen.

Vergleichen Sie Darlehensangebote auf derselben Grundlage: Darlehensbetrag, Zinsbindung, Tilgung, Restschuld am Ende der Zinsbindung, Sondertilgungsmöglichkeiten und mögliche Zusatzkosten müssen zusammen betrachtet werden. Fragen Sie auch, welche Auszahlungsvoraussetzungen gelten und ab wann gegebenenfalls Bereitstellungszinsen anfallen. Verbraucherzentrale: Finanzierung und Hauskredit

Vom Vorabcheck zur objektbezogenen Finanzierung

Eine erste Finanzierungsbestätigung hilft, den Suchrahmen einzuordnen. Sie ist nicht automatisch eine verbindliche Zusage für jedes Haus innerhalb dieses Budgets. Vor der Beurkundung muss die Finanzierung des konkreten Kaufs gesichert sein. Klären Sie dafür die Objektprüfung, den Darlehensabschluss, verbleibende Vorbehalte und die Voraussetzungen für eine rechtzeitige Auszahlung mit der Bank.

Fördermöglichkeiten sollten ebenfalls früh geprüft werden – etwa bei KfW oder NRW.BANK. Ob ein Programm passt, wann der Antrag erfolgen muss und welche Kombinationen erlaubt sind, richtet sich nach seinen aktuellen Bedingungen. Verlassen Sie sich nicht auf eine pauschale Zusage, Fördermittel später noch beantragen zu können.

Wenn eine Finanzierungsbegleitung benötigt wird, erfolgt sie bei Brendel über die Maklersozietät Sellmann & Worm. Brendel Immobilien selbst erbringt keine Finanzierungsberatung. Den passenden Kontakt können Sie bei uns anfragen.

Kaufpreis und Kaufnebenkosten gemeinsam rechnen

Ihr Kaufbudget besteht nicht nur aus dem Preis im Exposé. Planen Sie die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine gegebenenfalls vereinbarte Käuferprovision ein. Hinzu kommen je nach Objekt beispielsweise Prüfungskosten, Modernisierung, Umzug und eine mögliche zeitweise Doppelbelastung durch bisherige Wohnung und neues Eigentum.

Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich geregelt; eine Prozentangabe ist nur eine Orientierung, keine individuelle Kostenberechnung. Auch die Maklerprovision ist kein überall gleicher Aufschlag. Klären Sie vorab Ihre konkrete Vereinbarung einschließlich Umsatzsteuer und Fälligkeit. Besondere gesetzliche Verteilungsregeln gelten für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher; eine allgemeine Pflicht zur hälftigen Teilung folgt daraus nicht. § 656b, § 656c und § 656d BGB

Der Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Dortmund erklärt die einzelnen Positionen und unterstützt die Berechnung. Übernehmen Sie das Ergebnis anschließend in Ihre gesamte Finanzierungsplanung.

2. Suchprofil und Wohnlage passend auswählen

Unterscheiden Sie zwischen unverzichtbaren Anforderungen und angenehmen Extras. Benötigen Sie beispielsweise einen stufenarmen Zugang, ein zusätzliches Zimmer oder eine bestimmte Verbindung zum Arbeitsplatz? Ein günstigerer Kaufpreis hilft wenig, wenn notwendige Umbauten nicht umsetzbar sind oder der tägliche Weg auf Dauer nicht passt.

Vergleichen Sie in Dortmund konkrete Adressen statt nur Stadtteilnamen. Die Situation an einer Hauptstraße kann sich deutlich von einer nahe gelegenen Nebenstraße unterscheiden. Prüfen Sie Wege zu Ihren eigenen Zielen, Verkehrslärm, Versorgung und das direkte Umfeld zu passenden Tageszeiten. Unser Wohnlagen-Ratgeber bietet dafür Lageprofile und eine strukturierte Vor-Ort-Prüfung – keine pauschale Rangliste der „besten“ Viertel.

Für die Preiseinordnung müssen Vergleichsobjekte hinsichtlich Lage, Fläche, Zustand und Nutzung tatsächlich passen. Angebotspreise zeigen zunächst Verkäuferwünsche, nicht zwingend erzielte Kaufpreise. Der Immobilienmarktbericht Dortmund 2026 hilft, amtliche Daten und ihre Grenzen zu verstehen. Die Bewertung eines einzelnen Kaufobjekts ersetzt er nicht.

3. Unterlagen und Objekt gemeinsam prüfen

Ein Exposé erleichtert den Einstieg, ersetzt aber keine Prüfung. Fragen Sie früh nach den Unterlagen und notieren Sie, was fehlt oder nicht zum besichtigten Zustand passt.

• Grundstück und Rechte: aktueller Grundbuchauszug, Grundstücksangaben sowie eingetragene Rechte und Belastungen. Lassen Sie sich erklären, welche Eintragungen übernommen und welche im Kaufvollzug gelöscht werden sollen.
• Gebäude und Flächen: Grundrisse, Wohnflächenberechnung, vorhandene Bau- und Genehmigungsunterlagen sowie Nachweise zu wesentlichen Umbauten. Ein ausgebauter Keller oder Dachraum ist nicht allein deshalb genehmigter Wohnraum.
• Zustand und Investitionen: Informationen zu Dach, Fenstern, Leitungen, Heizung und Modernisierungen. Fragen Sie nach bekannten Mängeln und dokumentierten Reparaturen.
• Energie: gültiger Energieausweis, soweit vorgeschrieben, sowie verfügbare Angaben zur Heizungsanlage. Der Ausweis beschreibt energetische Eigenschaften, nicht den gesamten Gebäudezustand.

Für eine unverbindliche Orientierung anhand eigener Maße können Sie unseren Wohnflächenrechner nach WoFlV nutzen. Klären Sie zuvor, welche Berechnungsgrundlage für die vorhandene Flächenangabe verwendet wurde. Der Rechner ersetzt weder ein Aufmaß noch die Prüfung der Objektunterlagen.

Beim Wohnungskauf gehört die Gemeinschaft dazu

Prüfen Sie zusätzlich Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Zuordnung von Keller, Stellplatz oder Garten sowie Beschlusssammlung und relevante Versammlungsprotokolle. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und der aktuelle Vermögensbericht helfen, laufende Kosten und Rücklagen einzuordnen. Fragen Sie nach geplanten oder beschlossenen Sanierungen, Sonderumlagen und laufenden Streitigkeiten. Lassen Sie sich die nötigen Unterlagen über die Verkäuferseite oder mit deren Ermächtigung bereitstellen. Ein niedriges Hausgeld allein beweist nicht, dass eine Wohnung langfristig günstig ist. Bundesnotarkammer: Wohnungskauf, § 28 WEG

Ist die Wohnung vermietet, prüfen Sie auch Mietvertrag und Nutzungsperspektive. Der Kauf allein beendet einen bestehenden Wohnraummietvertrag nicht. Planen Sie keinen eigenen Einzug allein aufgrund einer unverbindlichen Aussage zur späteren Verfügbarkeit. § 566 BGB

Was in Dortmund zusätzlich zu klären ist

Das Grundbuch beantwortet nicht jede Grundstücksfrage. Über die Stadt Dortmund erhalten Sie Informationen zur Baulastenauskunft, zur Bauakteneinsicht und zur Altlastenauskunft. Stimmen Sie Zugangsvoraussetzungen oder eine erforderliche Vollmacht mit dem Eigentümer ab. Gebühren und Bearbeitungszeiten gehören in die Planung.

Bei geplanten Veränderungen sollten zusätzlich Baurecht, Denkmalschutz oder einschlägige Satzungen geprüft werden. Auch Lärm- und Starkregenkarten helfen bei der Einordnung; eine Karte garantiert jedoch keine schadensfreie Immobilie. Die passenden amtlichen Werkzeuge sind im Wohnlagen-Ratgeber verlinkt.

4. Die Besichtigung als Prüfung nutzen

Gehen Sie mit konkreten Fragen in den Termin. Lassen Sie sich nicht nur die besonders ansprechenden Räume zeigen, sondern auch zugängliche Keller-, Dach- und Technikbereiche. Notieren Sie Auffälligkeiten und bitten Sie um Klärung, statt sie selbst vorschnell zu deuten.

• Substanz: Gibt es Feuchtigkeitsspuren, auffällige Risse oder Hinweise auf frühere Schäden? Welche Maßnahmen wurden wann durchgeführt?
• Technik: Wie alt sind Heizung, Leitungen und Elektroinstallation? Welche Wartungs- oder Erneuerungsnachweise liegen vor?
• Nutzung: Passen Grundriss und tatsächlich nutzbare Räume zu Ihrem Alltag und den Unterlagen?
• Aufwand: Welche Arbeiten sind vor dem Einzug nötig, welche später? Sind Kosten und zeitlicher Ablauf realistisch erfasst?

Ein zweiter Termin mit einer geeigneten Bausachverständigen oder einem geeigneten Bausachverständigen kann helfen, den Zustand und Investitionsbedarf einzuordnen. Die Besichtigung durch Laien und die Bewertung durch eine finanzierende Bank ersetzen keine eigene technische Kaufprüfung.

Soweit die Ausweispflicht gilt, muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung der Energieausweis oder eine Kopie vorgelegt werden. Ohne Besichtigung gelten eigene Vorlagepflichten. Beim Kauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen ist nach Übergabe des Ausweises außerdem ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer zur Ausstellung berechtigten Person vorgesehen, wenn dieses als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird. § 80 GModG, vormals GEG

Wie Sie Ausweisart und Kennwerte unterscheiden, lesen Sie im Energieausweis-Ratgeber. Eine konkrete Sanierungsplanung oder verlässliche Prognose Ihrer Heizkosten lässt sich aus dem Ausweis allein nicht ableiten.

5. Kaufentscheidung und Vertragsentwurf vorbereiten

Führen Sie vor der Preisverhandlung die Ergebnisse zusammen: Was passt, welche Fragen sind geklärt und welche Risiken bleiben? Beziehen Sie belegbaren Investitionsbedarf in Ihr Angebot ein. Eine noch ungeklärte Genehmigung lässt sich nicht einfach durch einen beliebigen Preisabschlag erledigen.

Wenn Sie gemeinsam kaufen, sollten Erwerbsanteile, Eigenkapitaleinsatz und Darlehensverpflichtungen zueinander passen. Besprechen Sie auch, was bei Trennung oder Tod geregelt sein soll. Die Verhältnisse im Grundbuch ändern sich nicht automatisch dadurch, dass eine Person mehr Kreditraten zahlt. Bundesnotarkammer: gemeinsamer Immobilienkauf

Diese Punkte gehören in die Abstimmung mit dem Notariat

• das genaue Kaufobjekt, mitverkauftes Inventar und gegebenenfalls Sondernutzungsrechte;
• Kaufpreis, Zahlungsbedingungen und die Behandlung nicht übernommener Belastungen;
• vereinbarter Zustand, bekannte Mängel und wichtige Beschaffenheitsvereinbarungen;
• Räumung, Besitzübergang, Übergabetermin und gegebenenfalls bestehende Mietverhältnisse.

Ein Immobilienkaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Das Notariat erläutert die rechtliche Tragweite; es ersetzt weder die bauliche Prüfung noch Ihre Finanzierungs- oder Steuerberatung. Wesentliche Vereinbarungen gehören in die Vertragsabstimmung, nicht nur in eine mündliche Nebenabsprache. § 311b BGB, § 17 BeurkG

Lesen Sie den Entwurf rechtzeitig und stellen Sie Fragen vor der Unterschrift. Bei beurkundungspflichtigen Immobilien-Verbraucherverträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher soll der Text im Regelfall zwei Wochen vorher vom Notariat bereitgestellt werden. Das ist keine allgemeine Zweiwochenfrist für jeden Kauf zwischen Privatpersonen. Ausreichend Prüfzeit ist unabhängig davon sinnvoll.

6. Beurkundung, Fälligkeit und Zahlung auseinanderhalten

Nach der Beurkundung ist der Kauf vereinbart, aber noch nicht vollständig abgewickelt. Das Notariat veranlasst die vertraglich vorgesehenen Schritte. Dazu gehören typischerweise die Eigentumsvormerkung, erforderliche Erklärungen und Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen. Ein mögliches gesetzliches Vorkaufsrecht wird im Rahmen der Abwicklung berücksichtigt.

Die Vormerkung sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung. Sie macht Sie noch nicht zum Eigentümer. Die Fälligkeitsmitteilung bestätigt, dass die vom Notariat zu prüfenden Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung vorliegen. Weitere im Vertrag geregelte Voraussetzungen können zusätzlich zu beachten sein. Zahlen Sie entsprechend dem Vertrag und der notariellen Mitteilung – nicht allein deshalb, weil der Beurkundungstermin vorbei ist. Bundesnotarkammer: Kaufpreisfälligkeit

Stimmen Sie die Auszahlung Ihres Darlehens rechtzeitig mit der Bank ab. Überweisen Sie an die angegebenen Empfänger; abhängig von der Lastenfreistellung können Teilbeträge beispielsweise direkt an eine abzulösende Bank gehen. Bei Unklarheiten lassen Sie sich Zahlungsweg und Frist vom Notariat erläutern.

Beachten Sie das gesetzliche Barzahlungsverbot beim Immobilienkauf. Stimmen Sie auch die erforderlichen Zahlungsnachweise mit dem Notariat ab. § 16a GwG

Übergabe, Besitz und Eigentum klar unterscheiden

Wann Sie Schlüssel erhalten und Besitz, Nutzen und Lasten übernehmen, richtet sich nach dem Kaufvertrag. Regelmäßig erfolgt der wirtschaftliche Übergang nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Eine frühere Renovierung oder Nutzung sollte ausdrücklich mit dem Notariat abgestimmt und abgesichert werden. Bundesnotarkammer: Besitz, Nutzen und Lasten

Dokumentieren Sie bei der Übergabe insbesondere:

• Datum, Beteiligte und übergebene Schlüssel beziehungsweise Zugangsmedien;
• Zählerstände, möglichst mit eindeutiger Zählerzuordnung;
• Zustand, noch offene vereinbarte Punkte und gegebenenfalls Fotos;
• übergebene Unterlagen, Anleitungen und mitverkauftes Zubehör.

Stimmen Sie Versorgung, Versicherungen und bei einer Wohnung die Kommunikation mit der Verwaltung rechtzeitig ab. Kündigen Sie bestehende Gebäudeversicherungen nicht unüberlegt; der Eigentümerwechsel und die gewünschte Absicherung sollten mit dem Versicherer geklärt werden.

Rechtlicher Eigentümer werden Sie nicht durch die Schlüsselübergabe. Dafür sind die Einigung über den Eigentumsübergang und die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Das Notariat veranlasst die Umschreibung, sobald die dafür nötigen Voraussetzungen vorliegen. Besitzübergang und Grundbucheintragung können daher zu verschiedenen Zeitpunkten stattfinden. § 873 BGB, § 925 BGB

Häufige Fragen zum Immobilienkauf

Ihre Käufer-Checkliste

Halten Sie fest, was erledigt ist und welche Rückfragen vor dem nächsten Schritt offenbleiben. Ein Häkchen ersetzt keine technische, rechtliche oder finanzielle Prüfung.

Vor der Kaufentscheidung

• Gesamtbudget, monatliche Belastung und verfügbare Reserve eingeordnet
• Suchprofil, Lage und tatsächliche Alltagswege geprüft
• Objektunterlagen gelesen und erkennbare Widersprüche geklärt
• Besichtigung dokumentiert und Ergebnisse nötiger fachlicher Prüfungen ausgewertet
• Nebenkosten, mögliche Arbeiten und Maklervereinbarung berücksichtigt

Vor der Beurkundung

• Finanzierung des konkreten Kaufs gesichert und Auszahlungsbedingungen geklärt
• Vertragsentwurf verstanden und offene Fragen mit dem Notariat besprochen
• Kaufgegenstand, Zahlungsbedingungen und Übergaberegelung abgestimmt

Nach dem Notartermin

• Kaufvertrag und Fälligkeitsmitteilung vor der Zahlung abgeglichen
• Zahlungsnachweise und weitere Anforderungen des Notariats beachtet
• Übergabe mit Schlüsseln, Zählerständen und offenen Punkten dokumentiert
• Besitzübergang und Eigentumseintragung als getrennte Schritte verfolgt

Quellen und redaktioneller Stand

Herausgeber: Brendel Immobilien GmbH. Redaktioneller Prüfstand: 10. September 2026.

Dieser Leitfaden richtet sich insbesondere an private Käufer bestehender Häuser und Eigentumswohnungen. Er gibt Orientierung zum Ablauf und ersetzt keine auf Ihr Objekt zugeschnittene Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Bauberatung. Die verlinkten Fachquellen erläutern die jeweiligen Grundlagen; für Ihren Kauf sind die konkrete Situation, geltendes Recht und die getroffenen Vereinbarungen maßgeblich.

Weiterführende Grundlagen:

• Verbraucherzentrale: Budgetberechnung und Fragen zur Immobilienfinanzierung
• Bundesnotarkammer: Kauf einer Eigentumswohnung, Kaufpreisfälligkeit und Eigentumsübergang
• Stadt Dortmund: Baulastenverzeichnis, Bauakteneinsicht und Altlastenkataster
• Gesetzliche Grundlagen: Beurkundung (§ 311b BGB), notarielle Belehrung (§ 17 BeurkG), Energieausweis (§ 80 GModG) sowie Maklerkosten nach § 656b, § 656c und § 656d BGB

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